In Italia il settore dei Data center, un segmento trasversale che attira investimenti di soggetti che si dedicano alle infrastrutture, di private equity e di aziende real estate, ha registrato dal 2013 al 2021 transazioni per 750mila metri quadri per un controvalore di 650 milioni di euro circa. Gli investimenti si concentrano nella aree industriali e logistiche, come racconta Alessandro Mancini, Partner e Head of Industrial & Logistics Italy – Data Centre Advisory, per Cushman & Wakefield, società che nel Paese ha assistito l’80% delle consulenze in questo settore. “Tra i driver principali emerge una importanza crescente del gaming online, oltre al cloud (archiviazione di dati), all’IoT (Internet of Things, ossia la connessione a internet degli oggetti di uso quotidiano) e all’e-learning, per arrivare fino alla medicina a distanza”. Tutto questo condurrà a un aumento della domanda di tali spazi. Le tipologie? “Si va dagli hyperscale data center, con dimensioni oltre 50mila mq a spazi di dimensioni intermedie fino agli “edge data center”, centri di dimensioni minori che consentono di fornire servizi di cloud computing agli utilizzatori locali”.
Nel medio periodo tutta l’Italia ha possibilità di sviluppo ma molto dipenderà dagli investimenti in infrastrutture, dal costo dell’energia e anche dalla stabilizzazione politica del Nord Africa. A Milano si individua interesse a Milano Ovest e nella zona est; l’area sud è invece in una fase iniziale di espansione: “In tutto il distretto di Milano molti comuni stanno vietando l’attività logistica in aree industriali e proprio con l’arrivo dei Data center queste realtà stanno trovando rinnovato interesse, riscontrando un valore al metro quadro che è più che raddoppiato (rispetto alla logistica). Ed è in atto una corsa al rialzo”. E Roma? La capitale è molto indietro rispetto a Milano, anche se gli investitori sono pronti a puntare anche qui, esattamente come nelle altre asset class immobiliari. Quali le caratteristiche degli immobili sui quali gli investitori vogliono posizionarsi? Si tratta in genere di asset di nuova costruzione, il cui costo dipende dalle tecnologie che vengono costantemente aggiornate”.
